Bail commercial : après l’heure, c’est plus l’heure !

Il est fréquent que des locataires de locaux professionnels ou commerciaux demandent la requalification de leur contrat de bail en bail commercial. Mais encore faut-il, pour que leur demande aboutisse, qu’ils agissent à temps…


Requalification du contrat de bail : 2 ans pour agir

La location de locaux commerciaux peut s’effectuer de différentes manières : locataire et bailleur peuvent en effet s’entendre sur la signature d’un bail dérogatoire (dont la durée ne peut excéder 3 ans), d’un bail saisonnier (dont la durée est égale à celle d’une saison touristique), ou encore d’un bail commercial.

Fréquemment utilisé, le bail commercial s’avère particulièrement protecteur pour le locataire : son statut prévoit, en effet, diverses dispositions destinées à préserver la continuité de son activité, telles que le droit au renouvellement du bail, la durée particulièrement longue de la location (9 ans), etc.

Pour en bénéficier, les locataires signataires d’autres types de baux peuvent demander, s’ils sont en mesure de le justifier, la requalification de leur propre bail en bail commercial.

Cette demande, appelée « action en requalification » de bail, doit toutefois s’effectuer dans un délai maximum de 2 ans à compter de la signature du bail initial (on parle de « prescription biennale »). A défaut, la demande du locataire n’est pas recevable.

C’est ce que vient de rappeler le juge à une locataire dans le cadre d’un litige l’opposant à son bailleur : amené à se prononcer sur la requalification d’un bail saisonnier en bail commercial, le juge a constaté que la demande de la locataire avait été faite plus de 2 ans après la signature de son bail initial. Elle était donc prescrite…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 septembre 2020, n° 19-18435

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