Agent immobilier: somme séquestrée = somme à restituer?

Parce qu’il a finalement décidé de ne pas acheter le terrain pour lequel il avait formulé une promesse d’achat, un couple demandé à l’agent immobilier en charge de l’opération de lui restituer son dépôt de garantie. Mais l’agent refuse, puis est placé en liquidation judiciaire…

Somme séquestrée ≠ créance

Décidé à faire construire une maison, un couple signe une promesse d’achat d’un terrain et vers un dépôt de garantie entre les mains de l’agent immobilier chargé de la transaction.

Celui-ci bloque la somme sur un compte bancaire individualisé (techniquement, on parle d’une somme placée en «séquestre») jusqu’à la réalisation de la vente.

Mais parce qu’il se rend compte que son projet de construction ne pourra finalement pas être réalisé, le couple renonce à son achat, et réclame à l’agent immobilier la restitution de son dépôt de garantie.

Ce que celui-ci refuse, avant d’être placé en liquidation judiciaire…

Le couple déclare alors sa créance au liquidateur judiciaire, puis décide de saisir le juge à l’encontre de l’agent immobilier pour obtenir la restitution de la somme séquestrée.

«Impossible! »Rétorque l’agent immobilier, qui rappelle que son placement en liquidation judiciaire:

  • lui interdit de payer les dettes antérieures au jugement d’ouverture de la procédure, ce qui est le cas du dépôt de garantie;
  • interdit également à tous ses créanciers, dont fait partie le couple, d’entreprendre des poursuites individuelles à son encontre.

A ce détail près, répond le couple, que la somme détenue par l’agent n’est pas une créance classique: il s’agit d’un simple dépôt que l’agent immobilier s’est engagé à lui restituer une fois réalisée l’opération.

Ce que confirme le juge: le dépôt de garantie constitue ici un «séquestre», que l’agent immobilier a bloqué le temps de l’opération de vente, et qu’il s’est engagé à rendre au couple une fois celle-ci réalisée.

Faute de constituer une créance classique, ce dépôt de garantie doit donc être restitué au couple, même si l’agent immobilier est en liquidation judiciaire…

Source: Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 23 septembre 2020, n ° 19 – 15122 (NP)

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