Vente de titres: qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière?

Parce qu’elle estime que la société dont les parties sont cédées est à «prépondérance immobilière», l’administration fiscale décide de revoir à la hausse le montant des droits d’enregistrement payés par l’acquéreur. Pour une bonne ou une mauvaise raison? Réponse…

Attention à la notion «d’immeubles»!

Une entreprise acquiert l’intégralité des pièces d’une société qui exploite une centrale hydroélectrique.

L’achat des parts est taxé par l’administration fiscale au titre des droits d’enregistrement à un taux inférieur à 5%.

Mais 1 an plus tard, à l’issue d’un contrôle de l’administration réclame un complément de droits, estimant que le taux de 5% aurait dû s’appliquer.

Elle rappelle, en effet, que la vente de titres d’une société à «prépondérance immobilière», c’est-à-dire dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers, doit être taxée au taux majoré de 5%.

Or, continue l’administration fiscale, un bien peut être considéré comme un immeuble en raison de sa nature, mais également dans le cas où il est destiné à l’exploitation du fonds, ou qu’il y est attaché de manière perpétuelle (on parle alors «d’immeubles par destination»)… ce qui est le cas ici des installations de la société dédiées à l’exploitation de la centrale.

Ou, la valeur de ces «immeubles par destination» est telle par rapport aux autres actifs de la société que celle-ci doit strictement, selon l’administration fiscale, être considérée comme étant à prépondérance immobilière: la vente de ses titres doit donc être taxée au taux de 5% …

Un raisonnement que ne suit pas le juge: il rappelle que la désignation de «société à prépondérance immobilière» ne désigne que les sociétés dont l’actif est majoritairement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France… et non «d’immeubles par destination ».

Peu importe donc ici la valeur des installations dédiées à l’exploitation de la centrale: le redressement fiscal est annulé.

Source: Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 2 décembre 2020, n ° 18 – 25559 (NP)

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